售租比、房地产信贷结构与政府调控政策的周期性

基于国家信息中心中国房地产信息网宏观经济与房地产数据库2012—2018年的35个大中型城市的面板数据和全国时序数据,本文研究了中国楼市的泡沫问题.研究发现:按售租比25作为泡沫存在的尺码,则在2012—2018年,所成交的80％的商用房和写字楼不存在泡沫,但60％的住宅房交易存在泡沫.在35个城市的住宅交易泡沫现象中,2012年1月—2016年3月的泡沫程度温和(售租比在29～33),2016年3月后则进入高泡沫阶段(售租比在40及以上).数据显示,银行信贷结构的扩张性变化对于住宅市场的泡沫具有"领先"作用;而计量结果表明,个人住房贷款余额占比与一、二、三类住宅的售租比之间存在着正反馈的双向的格兰杰因果关系,这意味着中国的住宅市场交易里是不存在市场内在稳定器的.这种正反馈效应决定了中国住宅楼市的稳定力量只能依靠政府的调控政策.事实上,2012—2018年政府每隔两年(或两年多几个月)就会变更住宅房地产政策调控方向,形成"收缩——扩张——再收缩——再扩张……"的政策调控周期.